Av.Merve Ayçe ÖZMERİÇ
Nisan 2022
Kural olarak, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip değildir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi hükmü ile kiraya verene belli koşullar altında kira sözleşmesini tek taraflı feshetme hakkı tanınmıştır. Bu düzenleme uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son verebilir.
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” madde başlıklı TBK md.347/1-2 hükmü şu şekildedir:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
Kanun maddesinin gerekçesinde de belirtildiği üzere, kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bile, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış ve kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanındığı ifade edilmiştir.
Kanun maddesini genel olarak açıkladıktan sonra uygulama bakımından açıklanması gereken hususlara ve Yargıtay kararlarına aşağıdaki şekilde yer verilmiştir.
KİRAYA VEREN FESİH HAKKINI NE ZAMAN KULLANABİLECEKTİR?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren on yıllık süreyi takip eden her bir uzama yılının sonunda ve bu tarihten en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunabilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kira süresi ve uzama süresinden bahsedilemeyeceğinden on yıllık uzama süresinin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihinin esas alınması gerekecektir.
KİRAYA VERENİN SÖZLEŞMESİ FESHERDERKEN HERHANGİ BİR SEBEP GÖSTERMESİ VEYA TAZMİNAT ÖDEMESİ GEREKMEKTE MİDİR?
Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda , bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin ve kiracıya bir tazminat ödemeksizin sözleşmeye son verebilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENMESİ HALİNDE ON YILLIK SÜRESİ HESABI NASIL YAPILACAKTIR?
Uygulama uzun süreli kira ilişkilerinde kira sözleşmesinin tarafları birden fazla kira sözleşmesi akdettiği görülmektedir. Yani kiracılık ilişkisi 10 yıl veya daha uzun süreli bile olsa taraflar arasından birden fazla kira sözleşmesi olabilmektedir. Bu gibi durumlarda BK md.347 ile düzenlenen on yıllık süresinin nasıl hesaplanacağının da üzerinde durulması gerekmektedir.
Bu konuya ilişkin olarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Hukuk Genel Kurulu 2017/458 E. , 2021/614 K. sayılı dosyada önüne gelen bir uyuşmazlıkta, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde son sözleşme tarihinin esas alınması gerektiğini ve on yıllık uzama süresinin de son sözleşmeye göre belirleneceği, her yenileme sözleşmesinin 10 yıl süreyi yeniden başlatacağını belirtmektedir. Yargıtay bu kararını, BK md.347 düzenlemesinin kira ilişkisinin süresini değil kira sözleşmesinin süresine göre düzenlenmiş olmasına bağlamaktadır.
“On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).
Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930).
Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır (Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5).
Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir (Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659).
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren dava dışı … İnş. Taah. Aliminyum San. ve Tic. A.Ş. ile davalı arasında düzenlenen 01.12.1994 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile 158 nolu parselde bulunan binanın 1 ve 3 nolu bağımsız bölümleri banka şubesi olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Bundan sonra kiraya veren Niyazi, Osman, Necat, Enver, Ahmet, Orhan ve … ile davalı arasında 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kira ilişkisi devam ederken davaya konu 1 nolu bağımsız bölüm 28.12.2004 tarihinde davacılardan Osman Şişik’e, devredilmiş ve davalı ile davacılardan … arasında 1 nolu depolu dükkan vasıflı bağımsız bölüme ilişkin olarak 01.12.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. 3 nolu bağımsız bölüm ise 29.12.1995 tarihinde davacılara devredilmiş olup bu taşınmaza ilişkin olarak davalı ile davacılardan … arasında 01.12.2005 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
Taraflar arasındaki kira ilişkisi daha öncesinde yani 01.12.1994 tarihli kira sözleşmesi ile başlamış olsa bile, taraflar bir araya gelerek önce 01.12.1999 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesini, daha sonra da 01.12.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerini imzalamışlardır. Açıklamalar bölümünde de belirtildiği üzere, ilk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Belirtilen sözleşmelere göre, TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen hükmün uygulanabilmesi için 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesinin bitim tarihi olan 01.12.2006 tarihinden itibaren sözleşmenin kendiliğinden yıldan yıla yenilenerek uzaması, bu şekildeki yenilemenin on yıllık uzama süresine ulaşması gerekir. En son düzenlenen 01.12.2005 tarihli kira sözleşmesine göre on yıllık uzama süresi dolmamıştır. Bu durumda kiraya veren yönünden TBK’nın 347. maddesinde belirtilen bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi şartları oluşmamıştır.”
KİRAYA VERENİN 10 YILLIK SÜRE SONUNDAKİ FESİH HAKKI HANGİ KİRALANAN YERLERİ KAPSAMAKTADIR?
TBK md. 347 ile düzenlenen 10 yıllık uzama süresinden sonra uygulanabilecek kira sözleşmesini fesih hakkı sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur ve kapsam dışındaki kiralamalarda bu madde hükmü uygulanamaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7238 E. , 2017/16609 K. kararında baz istasyonu kirasında TBK md.347 hükmünün uygulanmayacağı belirtilmiştir.
“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir hükmünün uygulanabilmesi için somut olayda mevcut kira ilişkisinin konut ve çatılı işyeri kirası olması gerekmektedir. Aynı zamanda dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 13.04.2005 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli baz istasyonu kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin konusu … ili … Asfaltı üzerinde 11 Pafta … Ada 17 Parselde kayıtlı taşınmazdır. Sözleşmenin 3. maddesinde Sürenin hitamından (3 Ay) evvel taraflardan herhangi biri akdi fesih ettiğini diğer tarafa münhasıran noter kanalıyla açık bir şekilde ihbar etmedikçe sözleşme aynı şartlar ile ve aynı sure için uzatılmış sayılacağı kararlaştırılmıştır. Dava konusu kiralananın niteliğinin baz istasyonu olması nedeniyle Konut ve Çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi yerlerden değildir. Bu sebeple uyuşmazlığın çözümünde genel hükümlere tabi kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerekir. Genel Hükümlere tabi kira sözleşmesinde; …’nun 327. Maddesi gereğince açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Ancak taraflar bu durumda kira süresi içerisinde ya da dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair bir ihtar tebliğ ettirir ise kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. O zaman ihtarname tebliğ eden taraf her zaman dava açabilir. Dava konusu olayda, sözleşmenin 3. maddesindeki düzenleme uyarınca taraflar fesih hakkını kullanmadığından sözleşme aynı şartlarda ve sürede uzamıştır. Kira süresi olan 13.04.2010 tarihinde taraflar sözleşmeyi feshetmemiş ve sözleşme 13.04.2015 tarihine kadar uzamıştır. İhtarname kiracıya 27.11.2014 tarihinde yani kira süresi içerisinde tebliğ edilmiş ve dava 15.07.2015 tarihinde açılmıştır. Bu sebeple açılan tahliye davasının bu gerekçe ile kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde …’nun 347. maddesi hükmünde öngörülen yasal düzenleme çatılı işyerleri ve konut kiraları hakkında kabul edildiği, davaya konu taşınmazın çatılı işyeri olmaması nedeniyle Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin uygulanması olanağı bulunmadığı”
TAŞINMAZIN MALİKİ TBK MD.347 UYARINCA, 10 YILLIK UZAMA SÜRESİNİN SONUNDA FESİH VE TAHLİYE DAVASINI AÇABİLİR Mİ?
Kiraya veren haricinde taşınmazın maliki de, TBK md.347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin sonunda dava açma hakkına sahiptir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6229 E., 2017/14491 K. kararı ile malikin TBK md.347 uyarınca fesih ve tahliye dava hakkı bulunduğu şu şekilde açıklanmıştır:
Davacılar; malik oldukları dava konusu taşınmazın babaları … tarafından, kendilerine vekaleten, 01.02.2000 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, TBK’nun 347/2 maddesine göre 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu, davalıya çekilen ihtar ile sözleşmenin feshedildiğini bildirdiklerini, davalının ise taşınmazı boşaltmadığını belirterek kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, kiracısı olduğu işyerini … isimli kişiden kiraladığını, yasa gereği kiralayanın mal sahibi olmasının gerekmediğini, TBK’nun 347. maddesi gereği kiracıların tahliye edilebilmesi hukuki sebebinden davacı maliklerin faydalanamayacağını bu hakkın sadece kiraya verene tanındığını ayrıca usulüne uygun ihtar yapılmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
…6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Somut olayda; davacılar taşınmazın maliki olduklarını ve babaları …’un taşınmazı kendilerine vekaleten kiraya verdiğini ileri sürmüş ise de; kira sözleşmesinde Sıtkı Anadolu’un kendi adına sözleşmeyi imzaladığının kabulünde bir usulsüzlük yoktur. Ancak her ne kadar TBK’nun 347/2 maddesinde 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle açılacak tahliye davalarının kiraya veren tarafından açılacağı belirtilmiş ise de; Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın, 35. maddesi: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.” ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Mülkiyet Hakkının İçeriği başlıklı 683. maddesi: “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” Açık düzenlemeleri karşısında ve kanunda malikin bu davayı açamayacağına ilişkin açık bir kuralında getirilmediğinden, malikin bu davayı açamayacağına ilişkin yorum, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın, 35. Maddesine aykırıdır. Bu nedenle kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği kabul edilmelidir. Benzer şekilde gereksinim,yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davalarının kiraya veren tarafından açılacağı TBK’nun 350 maddesinde belirtilmiş olmasına rağmen, malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Bu durumda, mahkemece, kiraya veren durumunda olmayan malikinde dava açma hakkı olduğu kabul edilip, TBK’nun 347. maddesinin şartları üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
TAŞINMAZIN ELBİRLİĞİ VEYA PAYLI MÜLKİYETE TABİ OLMASI HALİNDE FESİH İHTARNAMESİ KİMLER TARAFINDAN GÖNDERİLMELİDİR?
Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, dava öncesinde gönderilecek ihtarın pay ve paydaş çoğunluğu tarafından gönderilmesi gerekmektedir. Bununla beraber taşınmazda elbirliği mülkiyeti söz konusu ise ihtarnamenin tüm ortaklar tarafından gönderilmesi gerekmektedir. Yine kiraya verenlerin birden fazla olması halinde tüm kiraya verenlerin ihtarname göndermesi gerekmektedir.
Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4826 E. , 2017/13248 K. sayılı kararından alıntıdır:
“.. Davacı, davalının, mecurda eski maliklerin miras bırakanı … ile imzaladığı 01/05/1985 başlangıç tarihli 4 yıl süreli kira sözleşmesi gereği kiracı olduğunu, davacının, tapuda … ilçesi, … Köyü, … Mevkii, 284 ada, 118 parsel nolu 3.978,43 m2 yüzölçümlü içinde kuyusu bulunan narenciye bahçesi vasfındaki taşınmazın 40/272 hissesini ve içindeki vasiyetle eski maliklere isabet ederek tapuya beyanlar hanesine tescili yapılan 60 m2 lik evin mülkiyetini 18/07/2014 tarihinde satın aldığını, davacının, durumu … 1.Noterliği’nin 18/08/2014 tarih ve 2431 yevmiye nolu ihtarnamesiyle davalıya bildirdiğini, taşınmazın diğer iki hissedarının mecurla mülkiyet ilişkisinin olmadığını, 6098 sayılı TBK.’nun 347 gereği davalı 10 yıldan fazla bir süredir kiracı olduğundan ve yasal ihtarnamenin tebliğ edilerek aktin uzatılamayacağı tebliğ edildiğinden aktin feshine ve davalının, mecurdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, TBK 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.Somut olayda; Dava konusu taşınmaza ait olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmayan tapu kayıt örneğinin incelenmesinde taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğu anlaşılmaktadır. Kiraya veren … olup vefatından sonra bir kısım mirasçılar hisselerini davacıya satmışlardır. Pay ve paydaş çoğunluğu yargılama sırasında sağlanabilir ise de ihtarnamedeki eksiklik sonradan tamamlanamaz. Bu nedenle fesih ihbarının pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılmadığı gözönüne alınarak mahkemece bu nedenle tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken …”
TBK MD.347 UYARINCA TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?
TBK md.347 uyarınca kiraya veren 10 yıllık uzama süresinden sonra her uzama döneminin sonunda açılabilecektir. Bununla beraber ihtarnameden sonra ve söz konusu uzama dönemi başlamadan davanın açılmasına olanak yoktur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3032 E. , 2017/6383 K. kararında bu husus açıklanmıştır.
Somut olayda: Davacının dayandığı 01.08.1969 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, TBK 347. maddesi uyarınca tahliye davası her dönemin sonunda açılabilecektir. Son uzama yılı dava tarihine nazaran 01.08.2015 tarihinde sona ermiş olup 05.09.2014, 18.09.2014, 30.09.2014 keşide tarihli feshi ihbar 01.08.2015-01.08.2016 dönemi için süresinde yapılmış ise de 31.07.2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Davanın en erken dönem sonu olan 01.08.2015 tarihinden sonra (bu tarih dahil) açılması gerekir.
0 comments