CORONA VİRUS SALGINI SEBEBİYLE İŞ YERİ KİRACILARININ HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
29.03.2020
Av. Merve Ayçe ÖZMERİÇ
T.C. Sağlık Bakanlığı tarafından yapılan resmi açıklama ile Türkiye’de de 11 Mart 2020 tarihinde ilk corona virüs vakıası görülmüştür. Bu tarihten sonra da Türkiye’de corona vakıa sayısındaki artış ve salgın sebebiyle, idari kararlar ve bir takım önlemler alınmıştır. Gerek idari kararlar gerekse can sağlığının korunması için özel iş yerlerinin bir çoğunun iş yerini kullanmadığı, faaliyetlerini kısmen ve tamamen durdurduğu anlaşılmaktadır.
Bu süreçte, herhangi bir fesih bildirimi olmadığı hallerde kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesi devam etmektedir ve kira sözleşmesinin devam etmesi sebebiyle tarafların hak ve yükümlülükleri de aynen devam etmektedir. İş yerlerinin faaliyetlerini devam ettirmemesi kira bedelinin ödenmemesi yönünde kiracılara bir hak sağlamamaktadır.
Ancak, tarafların kira sözleşmelerinde mücbir sebep hallerine ilişkin özel hükümler olması halinde Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmayan bu hükümlerin uygulanacağı açıktır. Sözleşmede mücbir sebebin gerçekleşmesi halinde sözleşmenin askıya alınması, tarafların edimlerini ifa etme zorunluluğunun geçici olarak ortadan kaldırılmasını sağlayan hükümlerin bulunması gibi hallerde kiracıların sözleşme hükümlerinden bu şekilde yararlanabileceği açıktır.
Kural olarak, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracının temerrüde düşeceği, sözleşmeye aykırı davranmış olacağı açıktır ve bu sebeple kiraya veren tarafından sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi talep edilebilecektir. Ancak corona virüs salgını sebebiyle bu olağanüstü hale özgü olarak istisna nitelikte yasal düzenleme yapılmıştır. Bu kapsamda,
26.03.2020 tarihli 31080 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun “ geçici madde 2 ile bu konuda bir düzenleme getirilmiştir.
“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
Bu yasal düzenleme ile kiraya verenlerin Mart 2020-Haziran 2020 dönemine ilişkin kiraların ödenmediğinden bahisle, iş yeri kira sözleşmesini fesih ve yine tahliye edemeyecekleri anlaşılmaktadır. Söz konusu düzenlemenin bu haliyle kira borcunun ödenmemesi bakımından bir muafiyet sağlamadığı da anlaşılmaktadır, yani kiracılar bu madde hükmüne dayanarak kira ödeme borcundan kurtulamamışlardır. Ancak düzenleme ile ticari hayatın sürüdürülmesi için iş yeri kira sözleşmelerinin kiraya veren tarafından feshinin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Kiracıların Corona virüs salgınının olağanüstü hal olarak nitelendirilebilecek boyutta olması sebebiyle Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden yararlanarak da, mevcut kira sözleşmesine bağlılığını fesih ile sona erdirme veya sözleşmenin uyarlanmasını talep etme hakkı bulunmaktadır.
Nitekim TBK md.138 ile aşırı ifa güçlüğü düzenlenmiştir:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Bu aşamada sözleşmenin başında öngörülmeyen ve kiracıdan kaynaklanmayan corona virüs salgın olayının devam etmesi gündemde olursa ve kiracının mevcut durumda kira bedelini ödemesi iyiniyet kuralları gereği kendisinden beklenmeyecek hal alırsa kiracının sözleşmenin uyarlanmasını yada sözleşmenin feshini talep etme hakkının varlığından söz edilebilecektir. Kiracı bu halde mevcut ve işleyen kira ödemelerini yapmakta ise mevcut durumun kabulü anlamına gelmemesi amacıyla, ödeme açıklamasına ihtirazi kayıt koymalı yada kiraya verene bu husus da bildirim yapmalıdır. Şuan ülkemizde salgının yeni olması sebebiyle aşırı ifa güçlüğünün gerçekleşip gerçekleşmediği hususunun netliğinden bahsetmek mümkün değildir. Ancak sürecin uzaması ve aylara yayılması halinde durumdan ekonomik olarak büyük ölçüde etkilenen işyeri kiracılarının aşırı ifa güçlüğü kurumundan yararlanabileceği düşünülmektedir.
Bunun dışında Türk Borçlar Kanunu md.331 ile de kira sözleşmesinin olağanüstü feshi düzenlenmiştir ve taraflara önemli sebep gerekçesiyle sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır.
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”
Bu madde ile de yine kiracılık ilişkisinin sonlandırılması için kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi gerekmektedir. Yani salgın olayının daha uzun süre ile devam etmesi ve bu halde kiracının kira sözleşmesini devam ettirmesi kendisi açısından hakkaniyet gereği çekilmez bir hal almalıdır. Kiracı bu durumda fesih sürelerine uymak kaydıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir, kiracının yapmış olduğu fesih 3 ay sonra etkisini doğuracaktır. Bu fesih halinde Mahkeme tarafından kiraya verenin zararlarının karşılanmasına yönelik bir tazminata hükmedilmesi de söz konusudur. Ancak bu tazminat somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecek ve denkleştirme amacı taşıyacaktır.
SONUÇ OLARAK mevcut iş yeri kira ilişkilerinin değerlendirilmesi bakımından,
- İş yeri kiracılarının mevcut yasal düzenlemeler karşısında corona virüsü salgını sebebiyle öncelikle kira sözleşmelerinde yer alan özel hükümleri dikkate almaları gerekmektedir.
- Bununla beraber olası bir ihtilafta kuşkusuz her kiracılık ilişkisi bakımından somut olayın özellikleri dikkate alınacaktır.
- İş yeri kiracıları 26.03.2020 tarihli 31080 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun “ geçici madde 2 ile getirilen düzenleme sebebiyle Mart-Haziran 2020 kira bedellerini ödememiş olmaları sebebiyle kiralanandan tahliye edilemeyeceklerdir.
- İş yeri kiracıları corona virüs salgının etkisini sürdürmesi halinde kira sözleşmesinin çekilmez hale gelmesi halinde sözleşmenin uyarlanmasını ve feshini talep etme hakkına sahip olabileceklerdir. Bununla beraber mevcut koşullarda kira bedelinin ödenmesi halinde, ileride ihtilaf yaşanması ihtimaline binaen ve sözleşmenin uyarlanması ve feshedilmesi haklarının kullanılması açısından ihtirazi kayıt konulması veya kiraya verene bildirim yapılması da önem arz etmektedir.
0 comments