KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE
KİRACININ KİRALANANDAN TAHLİYESİ
Ağustos 2021, Av.Merve Ayçe ÖZMERİÇ
Kiracının kira sözleşmesi kapsamında kira bedelini ödeme borcu asli edim yükümlülüğü niteliğindedir. Bu sebeple kira sözleşmesi kapsamında belirlenen kira bedelini kiracı ödemekle yükümlü olduğundan, bu yükümlülüğe aykırılık halinde kirayaverenin yasal şartlar dahilinde kiracının kiralanandan tahliyesini talep hakkı doğmaktadır.
KİRACI KİRA BORCUNU HANGİ TARİHTE ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜDÜR?
Öncelikle, tahliye sonucuna gidilmesi bakımından kiracının kira bedelini hangi tarihte ödemekle yükümlü olduğunun bir başka deyişle vadenin belirlenmesi önem arz etmektedir.Kira bedelinin ödeneceği tarih konusunda öncelikle kira sözleşmesi hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir.
Kiracı kira sözleşmesinde belirlenen vade gününe kadar kira bedelini ödemekle yükümlü olacaktır.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin ödeneceği tarih belirtilmemişse, kira bedeli ay sonunda veya kira süresi sonunda ödenmelidir. (6098 sayılı TBK md.314)
Bazı hal ve koşullarda kira borcunun ödendiği tarihin teamül haline gelmesi de olanaklıdır. Ancak teamülün oluştuğundan bahsetmek için uzunca bir süre aynı tarihte kira bedellerinin ödenmesi ve tarafların bu duruma itiraz etmemesi gerekmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.05.2003 T., 2003/6-320 E., 2003/329 K. kararında bu husus belirtilmiştir: “Her ne kadar davalı kira bedellerinin sözleşmede kararlaştırılan ödeme zamanı dışında ödenmesine davacının karşı çıkmaması nedeniyle ödeme zamanının zımnen değiştirildiğini, teamül oluştuğunu ileri sürmüş ise de, 1.9.1999 kira başlangıcından beri kira paralarının ayın belli tarihinde muntazam biçimde ödenmediği, ayın 1’i ile 14’ü arasında değişik tarihlerde ödemelerin yapıldığı kira tahsil makbuzlarından anlaşılmaktadır. Bu şekilde belli olmayan zamanlarda ödeme yapılması sözleşmenin aksine belli zamanda ödeme yapılması yolunda teamül oluştuğunu göstermez. Teamülün oluşabilmesi için kira paraları uzun süre ayın belli tarihinde muntazam şekilde ödenmelidir.”
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 3884 Karar: 2017 / 8824 Karar Tarihi: 01.06.2017 kararı da benzer şekildedir:“Davada dayanılan ve hükme esas alınan 05.06.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 2. maddesinde kira bedelinin her ayın 5-18 arası ödeneceği kararlaştırılmıştır.Davacı 16.01.2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen Ocak/2015 kirasının, 17.02.2015 tarihinde başlattığı icra takibinde ise ödenmeyen Şubat/2015 kirasının tahsilini istemiştir. Sözleşmede aylık kira bedelinin ayın 5-18. günleri arası ödeneceği kararlaştırılmıştır. Dosyada mevcut ödeme dekontlarından kira bedellerinin ayın 10. gününden sonra da ödenmiş olduğu görülmektedir. Bu durumda taraflar arasında kira bedelinin ayın 10. günü ödeneceğine dair teamül oluştuğu söylenemez.”
KİRA BORCUNA FAİZ UYGULANIR MI?
Kira bedellerinin ödeme günü belli ve muayyen olduğu durumda vade tarihinden itibaren kira alacağı faizi ile beraber talep edilebilecektir. Ayrıca bu durumda faiz talep edilebilmesi için ihtar zorunluluğu bulunmamaktadır. Nitekim, 6098 sayılı TBK’nun 117.maddesinde “borcun ifa olunacağı gün sözleşme ile belli edilmiş ise ihtar şartı aranmadan bu günün bitmesi ile borçlu mütemerrit olur.” hükmü mevcuttur.
Örneğin kira sözleşmesinde, aylık kira bedellerinin her ayın 15’i ila 17’si arasında ödeneceği kararlaştırılmış ise, kira bedellerinin ödeme günü belli ve muayyen olduğuna göre bu durumda vade tarihinden itibaren kira alacağına faiz uygulanabilecektir.
KİRA BORCUNUN ÖDENMEMESİ HALİNDE BAŞVURULABİLECEK HUKUKİ YOLLAR NELERDİR?
Kiracının kira borcunu ödememesi halinde kiraya veren kiracı hakkında kira alacağı için icra takibi yoluna başvurabileceği gibi, dava yolunu da tercih edebilir.
Yine kiraya veren aşağıda belirteceğimiz hukuki dayanaklara göre İcra Hukuk Mahkemesi’nden yada Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kiracının kiralanandan tahliyesini talep etme hakkına sahiptir.
KİRA BORCUNA İLİŞKİN İCRA TAKİBİ VE KESİNLEŞEN TAKİP SEBEBİYLE TAHLİYE PROSEDÜRÜ NASIL İŞLEMEKTEDİR?
Kira borcunu ödemeyen kiracı hakkında başlatılabilecek icra takibi ile borçluya alacak ve tahliye talepli ödeme emri gönderilecektir. (İİK md.296 vd.)
Bu durumda borçlu ödeme emrinin tebliği üzerine (7) gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirebilir. Borçlunun itirazı halinde, İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazın kaldırılması ve tahliye istemli davanın açılması gerekecektir. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmez ise, akdi kabul etmiş sayılır. Borçlu kira sözleşmesini reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş ise, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile ispat etmeye mecburdur. Borçlunun söz konusu iddiasını ispatlayamaması halinde borçlunun itirazının kaldırılmasına, icra takibinin devamına ve taşınmazdan tahliyesine karar verilecektir.
Borçlunun ödeme emri tebliği üzerine itiraz etmemesi ve 30 günlük süre içerisinde icra takibine konu borcu ödememesi halinde, borçlu hakkındaki icra takibi kesinleştiğinden ve ödeme yapılmadığından icra takibi işlemlerine devam edilebilecektir. Bununla beraber, kiracının yasal 30 günlük süre içerisinde ödemeyi yapmaması sebebiyle İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde taşınmazdan tahliyesinin talep edilmesi olanaklı hale gelecektir.
İKİ HAKLI İHTAR SONUCU TAHLİYE PROSEDÜRÜ NASIL İŞLEMEKTEDİR?
Kiraya veren tarafından kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracının ihtarname gönderilmesi de olanaklıdır ve bu ihtarlar yasal koşullar sağlandığında tahliyeye yol açacaktır.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekmektedir.
İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davalarına esas ihtarnamelerde, ödeme süresinin belirtilmesine gerek bulunmamaktadır. İhtarnameler herhangi bir şekil şartına tabi olmadığı gibi süre verilmesi de gerekmemektedir.
Kiracı tarafından ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmeyecektir. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmayacaktır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. (T.C Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 3884 Karar: 2017 / 8824 Karar Tarihi: 01.06.2017 kararı)
İki haklı ihtar sebebiyle açılan tahliye davasında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
TEMERRÜT SEBEBİYLE TAHLİYE PROSEDÜRÜ NASIL İŞLEMEKTEDİR?
Kira borcunun ödenmemesi halinde kiraya veren TBK md. 315 hükmü uyarınca da tahliyeyi talep etme hakkına sahiptir.
Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.
Ancak kiracıya gönderilecek ihtarnamenin belli kayıtları içermesi gerekmektedir. Kiraya veren tarafından keşide edilecek temerrüt ihtarnamesinde kira bedelinin otuz gün içinde ödenmesi gerektiği, bu süre içinde ödenmediği takdirde akdin feshiyle tahliye davası açılacağı hususunun ihtaren bildirilmesi zorunlu olup, bu haliyle davaya dayanak ihtarname tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacaktır. (T.C Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 14141 Karar: 2018 / 4525 Karar Tarihi: 25.04.2018 kararı)
Bununla beraber yukarıda bahsettiğimiz İİK’nun 269. maddesi gereğince İcra dosyasında gönderilen örnek 13 ödeme emri Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi (Borçlar Kanunu 260. maddesi) gereğince temerrüt ihtarnamesi yerine geçmektedir, bu sebeple kiraya veren temerrüt ihtarı yerine geçen ödeme emrine dayanarak Sulh hukuk mahkemesinde dava açarak temerrüt nedeniyle talep hakkına da sahiptir. (T.C Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 14141 Karar: 2018 / 4525 Karar Tarihi: 25.04.2018 kararında belirtilmiştir.)
Temerrüt sebebiyle açılan tahliye davasında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
FİİLEN BOŞALTMA YA DA TAHLİYEDE KİRACININ KİRA BEDELİ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ HANGİ TARİHE KADAR DEVAM EDECEKTİR?
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir.
Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam edecektir. T.C Yargıtay 12.Hukuk Dairesi Esas: 2021/ 1931 Karar: 2021 / 6252 Karar Tarihi: 09.06.2021 kararında belirtilmiştir.)
0 comments