Av. Merve Ayçe ÖZMERİÇ
21.04.2021
KİRA TESPİT DAVASININ KONUSU NEDİR?
Kira parasının tespiti davasının konusu, bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir.
Tarafların yeni dönem kira bedeli hususunda ancak anlaşamaması halinde bu uyuşmazlığın giderilmesi için dava açmaları gerekir.
Kiranın tespiti kararının amacı kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Bu aşamada kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararıyla doğmaktadır.
KİRA TESPİT DAVASI HANGİ TAŞINMAZLAR HAKKINDA AÇILABİLİR?
Kira parasının tespiti davalarının konusunu çatılı konut ve işyerleri kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturmaktadır. TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği, kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceğinden bunun haricinde kira tespiti istenemeyecektir.
Bu halde, baştan belirsiz süreli olarak akdedilen konut ve çatılı iş yeri kirası niteliğinde olmayan kiralar bakımından da mevcut fesih bildiriminde bulunma fesih (olağan fesih) imkanının (TBK 328-330) varlığı sebebiyle kira sözleşmesinin devamı süresinde kira tespit davasının açılması mümkün değildir.
Örnek olarak kiralanan yerin tarla vasfında olduğu ve musakkaf yapıda olmadığı durumda niteliği itibariyle kiralananın Türk Borçlar Kanununun genel hükümlerine tabi olması sebebiyle, bu taşınmaz hakkında Borçlar Kanununun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki hükümleri uygulanamayacaktır.
Yine hasılat/ürün kirasına tabi olan kiralananlara yönelik kira tespiti talep edilemez ve bu taşınmazlar konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz.
KİRA TESPİT DAVASI KİM TARAFINDAN AÇILABİLİR?
Kira parasının tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
KİRA TESPİT DAVASININ TARAFLARI KİM OLMALIDIR?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi kiminle yapılmış ise onun aleyhine açılmalıdır.
Eğer kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişi varsa husumetin her kiracıya yöneltilmesi gerekir. Burada kiracılar arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır ve kiracılardan birisine yapılan ihtardan diğer kiracının da birlikte haberdar olması asıldır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4432 E. , 2018/10954 K. Kararında ifade edilmiştir.)
Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini akdeden taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini gerekmektedir. Bununla beraber kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilecektir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/15709 E., 2018/13113 K. kararında ifade edilmiştir.)
KİRA TESPİT DAVASI AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİ NEDİR?
Türk Borçlar Kanunu’nun “dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345 maddesi düzenlemesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilecektir.
Kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Bununla beraber, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedelinin de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı kabul edilmektedir. Örnek olarak, 01.03.1997 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde artış şartı bulunuyorsa, davacı 13.11.2013 tarihinde açtığı dava ile 01.03.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini isteyebilir.
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E., 2019/2619 K. kararında ifade edilmiştir.)
“iki yıl süreli kira sözleşmesinde her yılın kira parası miktarının yazılı olması nedeniyle kira parasının tespiti istemli davalarda tespite konu sözleşmelerdeki “… ikinci yıl kira parası … Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi artışı baz alınarak tespit edilecektir ” hükmünün kira artış şartı olarak kabul edilip edilm…….Her iki davaya konu olan kira sözleşmeleri konut ve çatılı iş yeri kira türüne ilişkin olup iki yıl sürelidir. Sözleşmede ilk yılın kira bedeli belirlendiği halde sözleşmenin 10. maddesinde “…ikinci yıl kira parası … Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi artışı baz alınarak tespit edilecektir ” düzenlemesi mevcuttur. Dairemizin istikrarlı uygulamasına göre kira sözleşmelerinde tarafların belirledikleri ilk yıla ilişkin kira bedelinde sonraki kira yılları için artışlı olarak belirlenmesi veya sözleşmede sonraki yılın kirasında artış usulünü kararlaştırmış olmaları kira sözleşmesinin süresi sonrasındaki yenileme dönemleri için kira bedelinin yenilenen dönemlerde artırılacağına dair taraflar arasında bir artış iradesi olduğunun kabulünü gerektirir. Sözleşmedeki tarafların artış iradesi ise kira tespit davalarının yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde dava açılması veya bu süre öncesinde yazılı bildirim yapılmasının hukuksal önemini ortadan kaldırır. Sözleşmede tarafların yeni dönem kirası bakımından artış iradesini ortaya koymaları halinde davanın tespit konusu yeni dönem içinde açılması yeterli olacaktır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/1029 E., 2019/1790 K. kararından alıntıdır.)
KİRA TESPİT DAVASINDA KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENECEKTİR?
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (01.01.2019 tarihinden sonrası için ise tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
hükmü bulunmaktadır.
Bu düzenleme uyarınca, taraflar arasında kira sözleşmelerinde uzayan dönemde kararlaştırılacak “artış oranı” tüketici fiyat endeksi oniki aylık ortalamasını geçemeyecektir. Taraflar arasındaki sözleşmedeki artış oranın tüfenin oniki aylık ortalamasını geçmesi halinde ise aşan kısım geçersiz olacağından, artış oranı olarak tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama uygulanacaktır.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde “artış oranı” belirlenmediği durumda ise, hakim tarafından kiralananın durumuna ve hakkaniyete göre belirlenecektir. Ancak bu halde de, hakim tarafından belirlenecek bedel, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamasını geçmeyecektir.
Beş yıldan uzun süreli ve beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflarca kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılması bir önem arz etmemektedir. Bu halde kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksi, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumuna göre belirlenecektir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Buna ek olarak, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekmektedir.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi halinde ise, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır.
Bununla beraber şu hususu da belirtmekte fayda var ki, Türk Borçlar Kanunu’nun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme bakımından kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacaktır. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacak ve sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacaktır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) öncesi yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilecektir. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/ 8850E., 2019 / 5357 K. sayılı 12.06.2019 tarihli kararında detayları ile ifade edilmiştir.)
KİRAYA VEREN TARAFINDAN KİRA PARASININ İHTİRAZİ KAYIT KONULMAKISIZIN ALINMASI KİRA TESPİTİ TALEP EDİLMESİNE ENGEL MİDİR?
Kira sözleşmesinde kira artış şartının olmasına rağmen, kiracı tarafından artış uygulanmadan ödeme yapılması ve kiraya verenin bu ödemeleri herhangi bir ihtirazi kayıt olmaksızın alması kiraya verenin artışlı kira alacağını istemesine ve kira tespiti talebinde bulunmasına engel olmayacaktır.
“Taraflar arasında düzenlenen takibe dayanak 01.10.2006 başlangıç tarihli 1 yıl (aksi bildirilmedikçe uzatmalı) süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hususi şartlar bölümünde; yıllık artışların TEFE+%5 şeklinde olacağı belirtilmiştir. Özgür irade ile kararlaştırılmış olan bu şart geçerli olup tarafları bağlar ve yenilenen kira dönemlerinde de geçerliğini sürdürür. Ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihine kadar sözleşmedeki artış şartı geçerli olup, taraflar arasında karşı çıkılmayan yazılı bir kira sözleşmesi olup bu sözleşmede hangi oranda kira parasının artırılacağı açık ve belirgin şekilde belirtildiğine göre, uyuşmazlığın sözleşme hükümleri çerçevesinde çözülmesi gerekir. Davacının artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının davalının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez ve davacının artış şartı uyarınca fark kira alacağını istemesine engel teşkil etmez.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4763 E., 2018/13351 K. kararında ifade edilmiştir)
KİRA TESPİT DAVALARI SONUCU ALINAN KARARLAR NE ZAMAN İCRA EDİLEBİLİR?
Kira tespit ilamları kesinleşmeden icra takibe konu edilemeyecektir. (12.11.1979 tarih 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereği) Bu sebeple karara karşı istinaf/temyiz kanun yoluna başvuruldu ise istinaf/temyiz incelemesi sonucunun beklenmesi gerekmektedir.
Yine 07.07.1965 gün ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere, tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşacaktır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/14562 E., 2019/9074 K. kararında ifade edilmiştir)
KİRA TESPİT DAVASI SONUCU BELİRLENEN KİRAYA FAİZ NE ZAMANDAN İTİBAREN UYGULANIR?
Kira tespit kararı ile belirlenen kira fark miktarına kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz uygulanması gerekmektedir.
KİRA TESPİT DAVASINDA TALEP EDİLEN KİRA BEDELİ ARTTIRILARAK ISLAH YAPILABİLİR Mİ?
Yargıtay tarafından dosyaya sunulan bilirkişi raporuna göre tespit edilen kira bedelinin davacı tarafından talep edilen kira bedelinden yüksek olması halinde, davacının ıslah ile talep ettiği kira parasının üstünde bir kira parası tespiti istemesinin olanaklı olmadığı belirtilmiştir.
“Davalının ıslaha yönelik temyiz itirazlarına incelenmesinde, davadaki istem kira parasının tespitine yönelik olup, davacılar dava dilekçesinde talep edilen dönem için kiralananın bulunduğu konum, çevrede meydana gelen değişimler, günün ekonomik koşulları vb. etkenleri değerlendirerek talepte bulunmuşlardır. Dava dilekçesi ile istenilen miktar davacıların iradesini ve kira sözleşmesinden elde etmeyi amaçladıkları yararı yansıtmaktadır. Bu itibarla her ne kadar fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açılmış ise de, alınan bilirkişi raporu çerçevesinde davanın ıslah edilerek talep edilen kira parasının üstünde istemde bulunulması mümkün değildir. Davacıların dava dilekçesindeki talebi kendilerini bağlayıcı niteliktedir. Bu itibarla mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesi usul ve yasaya aykırıdır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5624 E. , 2018/9208 K. kararından alıntıdır.)
KİRA TESPİT DAVALARINDA HÜKMEDİLECEK YASAL VEKALET ÜCRETİ NE KADARDIR?
Mahkeme tarafından, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamına vekalet ücreti olarak hükmedilecektir.
“…. Halen ödenmekte olan aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan miktar arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına, davada talep edilen aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdiri gerekir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/5474 E., 2019/9483 K. kararından alıntıdır.)
KİRA TESPİT DAVALARININ GÖRÜLMESİ İÇİN YATIRILMASI GEREKEN HARÇ MİKTARI NEDİR?
Harçlar Kanununun 17. maddesine göre kira tespit davalarında bir aylık brüt kira farkı üzerinden nisbi harç alınması ve Mahkeme tarafından da bir aylık brüt kira farkı üzerinden karar ve ilam harcına göre hüküm tesis edilmesi gerekmektedir.
0 comments