KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE CEZAİ ŞART
Av.Merve Ayçe ÖZMERİÇ ULUDAĞ,2025
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin asıl edim borcu sözleşmeye uygun şekilde inşaatı tamamlamaktır. Bu sözleşmelerde yüklenicinin inşaat edim borcu çoğu kez belli süreye bağlanmakta olup, anahtar teslimi, fiili teslim, iskanın alınması gibi sürelere aykırı davranılması halinde ise cezai şart öngörülmektedir. Bu sebeple makalemizde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın hukuki boyutu Yargıtay kararları ile beraber değerlendirilmiştir.
Öncelikle belirtmek isteriz ki bilindiği üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak resmi şekilde (tapuda veya noterde) yapıldığı takdirde geçerlidir.(TBK md.237,TMK 706) Bir başka deyişle adi yazılı şekilde yapılan yahut sözlü kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçerli değildir. Bu sebeple kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklere ilişkin “cezai şart” hükmü içeren sözleşmelerin de resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Uygulamada sıklıkla resmi sözleşme öncesi ve sonrası adi yazılı şekilde “ön sözleşme “, “ek sözleşme” veya “protokol” akdedilmekte olup, bu sözleşme ve protokollerde yer alan cezai şart hükümleri şekil şartı sebebiyle geçersiz olacaktır. Yargıtay tarafından da, resmi sözleşme sonrası akdedilen cezai şart içeren bu ek sözleşmelerin “yan hüküm” değil “ek yükümlülük“ içermesi sebebiyle geçersiz olduğu ifade edilmektedir ve bu sebeple ek sözleşmeye bağlı cezai şart talepleri hukuken kabul görmemektedir[1].
Yine cezai şart talebinde, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği hususunda bir hususu daha belirtmekte fayda vardır. Bilindiği üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için tüm arsa sahipleri tarafından akdedilmesi ve imzalanması gerekmektedir. Bu aşamada tüm arsa sahiplerinin taraf olmadığı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak cezai şart talep edilmesi de olanaklı değildir. Bu konuya ilişkin olarak Yargıtay bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceğini, sözleşmeye taraf olmayan arsa sahiplerinin sözleşmeye sonradan muvafakat vermelerinin veya ayrı bir sözleşme yapmalarının olanaklı olmadığını, bu halde cezai şart talebinin kabul edilebilir olmadığını ifade etmiştir[2].
Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde çoğunlukla anahtar teslimi veya iskan için bir süre öngörülmekte olup, bu süreye riayet edilmemesi halinde yüklenici aleyhine ifaya ekli cezai şart öngörülmektedir. Ancak bu aşamada arsa sahiplerinin bağımsız bölümü teslim alırken ihtirazi kayıt koymaması halinde, cezai şart talebi hukuken himaye görmemektedir. Bu sebeple TBK 179/2 hükmüne uygun olarak arsa sahibinin teslim sırasında cezai şart talebini saklı tuttuğunu belirtmesi gerekmektedir[3]. Nitekim geç teslimde ihtirazi kaydın ileri sürülmemesi, cezai şart hak ve talebinden zımni feragat olarak değerlendirilmektedir[4].
Önemi gereği cezai şart ile gecikme tazminatı hususuna da değinmekte fayda vardır. Belirtmekte fayda var ki cezai şart ve gecikme tazminatı farklı şeyler olup, bu sebeple aynı dava içerisinde kural olarak istenebilir[5]. Bununla beraber, eğer sözleşmede cezai şartın gecikme tazminatından ayrı olduğuna ilişkin bir düzenleme yok ise, gecikme tazminatı ancak cezai şart miktarını aştığı takdirde gündeme gelebilecektir. Bu minvalde, arsa sahibinin gecikme tazminatı kapsamında talep ettiği örneğin mahrum kalınan rayiç kira bedeli, cezai şart miktarının altında ise cezai şart miktarına hükmedilecektir. Ancak bu rayiç kira bedeli cezai şartı aşarsa, aşan miktar gecikme tazminatı olarak kabul edilecektir[6]. Bununla beraber, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin gecikmesi halinde bir cezai şart düzenlemesi bulunmasa dahi, arsa sahibi TBK md.125/1 uyarınca, gecikme tazminatı kapsamında gecikmeden kaynaklanan mahrum kaldığı kiraları talep hakkına sahiptir[7].
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin isteyeceği cezai şart bedeli, kural olarak arsa payı ile orantılı olacaktır[8]. Bununla beraber taraflar arasındaki sözleşmede cezai şart bedeli her bir arsa sahibi için belli bir bedel olarak da kararlaştırılmış olabilir. Bu halde sözleşme hükmü uygulama alanı bulacaktır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası devam ederken arsa sahibinin, taşınmazını devretmiş olması halinde ise, yeni malik ancak kendi malik olduğu sürede bir gecikme ve ihlal varsa bu süreyle kısıtlı olarak cezai şart talebinde bulunabilecektir.
Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan cezai şartın fahiş olması halinde TBK.182/3 uyarınca tenkisi gerekecektir. Bu aşamada cezai şart yükümlüsünün tacir olup olmaması da bu hususu etkilemektedir[9]. Tacirler arasındaki sözleşmede belirlenen cezai şartın tenkis edilemeyeceği TTK md.22 uyarınca kabul edilmekte olup, sözleşmede belirlenen ceza ancak tacirin mahvına sebep olacak nitelikte ise Mahkemece tenkise karar verilmesi söz konusu olabilir.
Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki cezai şart bedelinin ahlaka ve adaba aykırı olması halinde geçersizliği söz konusu olabilecektir. Bu kapsamda Yargıtay önüne gelen bir uyuşmazlıkta; “yüklenici sözleşmede kararlaştırılan sürede işi teslim etmediği takdirde, her bir arsa sahibine, dairesinin değerinin iki katı kadar cezai şart ödeyecektir.” şeklindeki cezai şart hükmünü ahlaka aykırı ve geçersiz bulmuştur[10]. Bu kararda Mahkemenin cezai şartı tenkisini dahi yerinde bulunmamış ve sözleşme maddesi geçersiz sayılmıştır.
Bu makalenin konusu olmamakla beraber, uygulamadaki önemi gereği belirtmekte fayda gördüğümüz diğer bir konu yüklenicilerin, eser inşaat aşamasında iken üçüncü kişilere sattığı taşınmazlara ilişkin sözleşmelerdeki cezai şart konusudur. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, yükleniciler bazen kendilerine düşecek bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmektedir. Bu devir alacağın temliki hükmünde olup, adi yazılı şekilde yapıldığı takdirde de geçerlidir. Yüklenici ile üçüncü kişiler arasındaki bu sözleşmelerde de süreye bağlı olarak cezai şartlar öngörülmektedir. Bu sözleşmeler alacağın temliki hükmünde olduğundan ve adi yazılı şekille yapılması olanaklı olduğundan bu sözleşmelerde yer alan cezai şart hükümleri geçerlidir[11].
[1] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/6969 E. , 2015/8439 K. kararından alıntıdır.
“BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlik koşuludur. BK 12.madde (TBK 13.madde) uyarınca da kanunda şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunmaktadır.
Somut olayda … Noterliği’nce düzenlenen 29.08.2008 tarih ve 13547 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak düzenlenen 01.05.2009 tarihli adi yazılı sözleşmede, asıl sözleşmedeki yükümlülüklere ek olarak yüklenici tarafından bir daire fazladan verilmesi ve kira bedeli ile sözleşmeye aykırılık halinde cezai şart ödenmesi kararlaştırılmıştır. Ek sözleşme kapsamında yapılan bu düzenlemenin tamamlayıcı yan hüküm niteliğinde değil, ek yükümlülük niteliğinde olması nedeniyle, şekil şartına uyulmaksızın yapılan adi yazılı ek sözleşmenin geçerli olduğundan bahsedilemez. Bu durumda, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak kirada oturulan evin kira bedeli ve cezai şart da istenemeyecektir.”
[2] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/1413 E. , 2018/2725 K. kararında ifade edilmiştir:
“Mahkemece, tüm arsa sahiplerinin katılımıyla yapılmamış olması nedeniyle geçersiz ve sonradan diğer arsa sahiplerinin muvafakatları sağlanmak ya da ayrı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmak suretiyle geçerli hale getirilmeyen sözleşmeye dayalı olarak sözleşmenin tarafı olan arsa sahibince geçersiz sözleşmeye dayanılarak gecikme tazminatı (kira bedeli) ve cezai şart istenemeyeceğinden davanın tümden reddine karar verilmesini sağlamak üzere hükmün bozulması gerekmiştir.”
[3] Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.04.2011 tarih ve 2011/15-118 E.-2011/234 K. sayılı kararı uyarınca, yüklenicinin teslimde gecikmesine rağmen, arsa sahibinin ifadan vazgeçerek cezai şart istemediği ve ayrıca gecikmiş ifa kabul etmiş olduğundan cezai şart talebinin reddi gerekmektedir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2012/4167 E. , 2012/6964 K. kararında ifade edilmiştir:
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı arsa malikine isabet eden dairelerin sözleşmede belirlenen sürede teslim edilmemesi nedeniyle cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen 24.02.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesindeki, 6. maddede öngörülen inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 18 ay içinde inşaatın projelerine ve detaylarına uygun olarak bitirilmiş ve oturulmaya hazır olarak teslim edileceği hükmüne uygun olarak,bu süre içinde teslim edilmeme halinde 818 sayılı Borçlar Kanun’unun 158/2. maddesi ( 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179/2. maddesi) uyarınca ifaya ekli cezai şart kararlaştırılmış ise de, taraflar arasındaki işin Haziran 2007 tarihinde fiilen teslim edildiği ve bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlandığı konusunda çekişme bulunmadığından kararlaştırılan cezai şartın iskan alınmama durumuna da teşmil edilerek yüklenicinin iskan ruhsatı almadığından bahisle cezai şarta hükmedilmesi doğru olmamıştır. Bunun yanında, yukarıda değinildiği üzere taraflarca sözleşmenin 7. maddesinde hüküm altına alınan cezai şart, hukuki niteliği gereği ifaya ekli cezai şarttır. Alacaklının bu tür bir cezai şart alacağını talep edebilmesi için Borçlar Kanunu’nun 158/2. maddesi gereğince teslim sırasında ihtirazi kayıt ileri sürmesi gerekmektedir. Somut olayda, davacının teslim sırasında inşaatı ihtirazi kayıtla teslim aldığına dair herhangi bir kanıt bulunmadığından, esasen davacının cezai şart isteme hakkı bulunduğu kabul edilse bile açıklanan bu nedenle dahi davanın reddi gerekir.
[4] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2013/5726 E. , 2013/5982 K. kararında ifade edilmiştir.
Taraflarca imzalanan 03.04.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin …. maddesinde, teslimin iskân şartına bağlandığı, …. maddesinde ise, inşaatın fiilen teslimi için … aylık bir teslim süresi öngörüldüğü, inşaatın süresinde teslim edilmemesi halinde daire başına aylık ….500,00 TL gecikme cezası kararlaştırıldığı, “… iskân ruhsatı alma süresi, inşaat sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren … aydır. Müteahhit inşaat süresinin bitiminden itibaren … ay içerisinde iskân ruhsatını alıp arsa sahiplerine ibraz edecektir. İskân ruhsatının … ay içerisinde teslim edilmemesi halinde aynı cezai şart iskân için de geçerlidir…” hükmü ile iskân ruhsatı alınabilmesi için teslimden sonra altı aylık bir sürenin daha öngörüldüğü anlaşılmış olup, bu süreye uyulmaması halinde de davalı yüklenicinin arsa sahiplerine daire başına her ay için ….500,00 TL gecikme cezası ödeyeceği hükmü kabul edilmiştir.Bu hükümde öngörülen ilk bölüme yönelik cezai şart BK’nın 158/…. maddesinde düzenlenen ifaya ekli cezai şart niteliğinde olup, bu hükme göre, taraflarca aksi kararlaştırmadıkça kural, gecikme cezasının ifayla birlikte istenmesidir. İhtirazi kayıt ileri sürülmeksizin ifanın kabulü, cezai şart isteme hakkından zımni feragat niteliğindedir. Somut olayda, inşaatın fiilen teslim edildiği tarih konusunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmayıp, … takibinde teslim süresine eklenen altı aylık sürenin dolduğu tarih ile takip tarihi arasındaki dönem için gecikme cezası talep edilmiştir. Sözleşmede taraflarca fiilen teslim süresinden sonra iskân ruhsatı alınabilmesi için geçecek süre için ayrıca ve açıkça cezai şart öngörülmüştür. Bu cezai şart, iskân ruhsatının ibrazı koşuluna bağlı olup, dosya kapsamından iskân ruhsatının dava tarihinden sonra alınabildiği anlaşılmaktadır. Bu cezai şart yönünden, ihtirazi kaydın ileri sürülebileceği tarih, iskân ruhsatının ibraz edildiği tarih olacaktır. İşbu davanın, ihtirazi kayıt anlamına geldiğinin kabulü ile, iskân ruhsatının gecikmesi hali için öngörülen cezai şartın talep edilebileceği sonucuna varılmalıdır.
[5] Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesi 2009/1299 E., 2009/9102 K. kararında ifade edilmiştir:
Davalı …’in kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden daireyi 8.5.2000 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya sattığı, sözleşmede kat karşılığı inşaat sözleşmesine atıfta bulunulduğu, sözleşmenin geçerli olduğu, 30.10.2002 tarihinde teslim edilmesi gereken dairenin 2004 yılı Eylül ayında eksik imalatla teslim edildiği, davalılar tarafından yapılmayan işlerin davacı tarafından tamamlandığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Davacı, geçerli sözleşme uyarınca cezai şart mahiyetinde olan kira kaybını isteyebileceği gibi, eksik ve ayıplı … bedelini de isteme hakkına sahiptir. Cezai şart niteliğinde olan kira bedeli ile eksik ve ayıplı işler bedeli birbirinden tamamen farklı istekler olup, her ikisinin bir arada istenmesine engel bir durum bulunmamaktadır. Mahkemece, değinilen bu yön gözetilerek belirlenecek olan eksik ve ayıplı işler bedeline hükmedilmesi gerekirken, bu kalem isteğin reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.
[6] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/936 E. , 2016/4530 K. kararından alıntıdır:
“Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı ayıplı ve eksik iş bedeli, cezai şart, kira tazminatı, değer kaybı ile istirdat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, hem cezai şart, hem de kira tazminatının bir arada düzenlendiği durumlarda, sözleşmede her iki tazminatın da ayrı ayrı isteneceğinin açıkça belirtilmemesi halinde cezai şarta ve eğer cezai şartı aşan zarar ispatlanırsa kira tazminatının da cezai şartı aşan kısmına hükmedilebilir. Hesaplanacak kira tazminatı miktarı cezai şart miktarını aşmıyorsa yalnızca cezai şarta hükmedilmekle yetinilmesi gerekir. Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 28.05.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı ve cezai şartın birlikte ödeneceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından cezayı aşan kira tazminatının istenebileceği gözetilerek bilirkişiden öncelikle toplam rayiç kiranın belirlenmesi, toplam kira kararlaştırılmış olan cezai şartın altında kalması halinde belirlenen cezai şarta, toplam rayiç kiranın daha yüksek olması halinde ise, belirlenen kira bedeline hükmedilmesi gerekirken bu husus araştırılmadan nasıl hesaplandığı denetlenemeyen 1.000,00 TL kira bedeline hükmedilmesi doğru olmamıştır.”
Benzer yönde Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/8624 E. , 2015/8528 K. kararında ifade edilmiştir:
“Dava, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeni ile cezai şart ve gecikme tazminatları alacaklarının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının ayrı ayrı tümünün talep edilebileceği yönünde sözleşmede bir hüküm bulunmadığı halde TBK’nın 180. ( BK. m. 159) madde hükmüne aykırı olarak sadece cezai şartı aşan kısma hükmedilebileceği gözden kaçırılarak gecikme tazminatının tümünün hüküm altına alınması doğru görülmemiştir.”
[7] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/8378 E. , 2018/3536 K. kararından alıntıdır:
“Dava, arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin akdinden sonra imzalanan adi yazılı şekildeki sözleşmeye dayanılarak talep edilen cezai şart ve tazminat talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması zorunludur. Tadil sözleşmeleri de asıl sözleşmenin tabi olduğu şekilde yapılmalıdır. Bu nedenle mahkemece asıl sözleşmede olmayan cezai şartın adi yazılı sözleşmede kararlaştırılmış olması nedeniyle reddi yerindedir. Ancak kira tazminatı bakımından farklı bir değerlendirme yapılması gerekir. Kira tazminatı olarak isimlendirilen talepler, hukukî niteliği itibariyle bir gecikme tazminatıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin zamanında ifa edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararın tazmine gecikme tazminatı denilmektedir. Arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarihten, teslim tarihine kadar geçen sürede mahrum kalınan kira bedeli gecikme tazminatının en önemli kısmını oluşturur.
Yüklenici, süresinde inşaatı teslim borcunu yerine getirmemişse; arsa sahibi her zaman gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir (TBK m.125/…). Bu sebeple, kira tazminatının sözleşmede yazılı olmasına veya ihtirazi kayıt konulmasına teslimde gerek olmaksızın talep edilebilmesi mümkündür. Hâl böyle olunca, mahkemece sözleşmedeki teslim tarihi, ile fiili teslim tarihi ve varsa eksik işlerin yapılabileceği süre nazara alınarak, yüklenicinin teslim borcunu ifada gecikmesi olup olmadığı tespit edilerek çıkacak sonuca göre hüküm verilmesi gerekirken..”
[8]Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2013/8101 E. , 2014/763 K. kararından alıntıdır:
“Davacılar ile dava dışı arsa malikleri ve davalı yüklenici arasında düzenlenen 22.06.2007 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tüm arsa sahipleri lehine cezai şart kararlaştırılmış olduğundan, talep edilen ifaya ekli cezai şart alacağının sözleşmeyi imzalayan davacı arsa maliklerinin hisseleri oranında hüküm altına alınması gerekirken bu yön gözetilmeden tümünün dava açan arsa maliklerine verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.”
[9] Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/9991 E. , 2018/3769 K. kararından alıntıdır:
“6098 sayılı TBK’nın 182/…. maddesi uyarınca hakim aşırı gördüğü cezai şart miktarında hakkaniyete uygun bir tenzilat yapar hükmü mevcuttur. Mülga Türk Ticaret Kanununun …. ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun …. maddelerinde tacir sıfatını haiz borçlunun Türk Borçlar Kanununun 121. maddesinin ikinci fıkrasıyla 182. maddesinin üçüncü fıkrasında ve 525. maddesinde yazılı hâllerde, aşırı ücret veya ceza kararlaştırılmış olduğu iddiasıyla ücret veya sözleşme cezasının indirilmesini mahkemeden isteyemeyeceği düzenlenmiştir.
Somut olayda dosya kapsamı itibariyle arsa sahipleri ve davalı kooperatifin tacir olmadığı, bu nedenle dava konusu cezai şart isteminin dayanağını oluşturan taraflar arasındaki inşaat
sözleşmesinin …. maddesindeki miktarın çok aşırı olup, tarafın mahvına sebep olabileceği gözetilerek mahkemece 6098 sayılı TBK’nın 182/…. maddesi uyarınca aşırı olan cezai şart miktarında hakkaniyete uygun tenzilat yapılması gerektiği halde belirtilen hususlar gözetilerek, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın fahiş olup olmadığı ve indirilmesi gerekip gerekmediği tartışılmadan, cezai şart alacağının hüküm altına alınması doğru olmamış hükmün bu nedenle bozulmasını gerektirmiştir.”
[10] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2022/3357 E. , 2023/3326 K. kararından alıntıdır:
“Sözleşme uyarınca toplam altı adet daire inşa edilecek, bunun üç tanesi yükleniciye, üç tanesi arsa sahiplerine ait olacaktır. Cezai şarta ilişkin hükme göre, yüklenici sözleşmede kararlaştırılan sürede işi teslim etmediği takdirde, her bir arsa sahibine, dairesinin değerinin iki katı kadar cezai şart ödeyecektir. Diğer bir anlatımla, yüklenici bu sözleşmenin ifası halinde üç adet daire elde edecek iken muhtemel bir gecikme halinde arsa sahiplerine toplam altı adet daire değeri kadar cezai şart ödemekle yükümlü olacaktır. Sözleşmeden elde edilecek menfaatin çok üzerinde kararlaştırılan bu cezai şartın, mahkeme gerekçesinde de belirtildiği gibi, yüklenicinin ekonomik yönden mahvına neden olacağı, bu bakımdan, az yukarıda anılan yasal düzenlemeler uyarınca ahlaka aykırı olduğu açık olup sözleşmenin cezai şarta ilişkin hükmünün geçersiz olduğu kabul edilmelidir.”
[11] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2012/15138 E. , 2012/23631 K. kararından alıntıdır:
“Davacı ile davalı arasında düzenlenen 28.10.2009 tarihli sözleşmede, davacı müteahhit tarafından 01.07.2009 tarihli kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile … nolu parselde yapılacak inşaatın zeminini teşkil eden işyerinin 330.000,00 karşılığında davalıya satıldığı, satış bedelinin 20.000,00 TL sının davalı tarafından davacının banka hesabına havale edildiği, davalının 07.12.2009 tarihli ihtarname ile sözleşmeden cayarak, sözleşmeyi feshettiği ve ödediği 20.000,00 TL nın iadesini istediği anlaşılmaktadır. Davacının dava dışı arsa sahipleri ile 01.07.2009 ve 07.07.2009 tarihli noter tanzimli kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptığı ve davalının yükleniciye isabet eden zemin katta teşkil edecek işyerini satın aldığı dosyadaki bilgi ve belgelerle sabittir. Arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye düşen dairelerin satın alınmış olması nedeniyle, taraflar arasındaki sözleşme BK 162. maddesi ve Yargıtay Uygulamalarına göre alacağın temliki hükümleri gereğince geçerli bir sözleşme niteliğini kazanmaktadır. Bu durumda davacı satıcının, sözleşmede öngörülen edimleri talebe hakkının bulunduğunun kabulü gerekir. O halde sözleşme geçerli olduğuna göre, mahkemece davacının talep ettiği sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şartın koşullarının oluşup oluşmadığı konusunda inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, mahkemece belirtilen hususlar gözardı edilerek, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.”
Benzer yönde Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesi 2012/15138 E. , 2012/23631 K. kararında ifade edilmiştir:
“Davacının dava dışı arsa sahipleri ile 01.07.2009 ve 07.07.2009 tarihli noter tanzimli kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptığı ve davalının yükleniciye isabet eden zemin katta teşkil edecek işyerini satın aldığı dosyadaki bilgi ve belgelerle sabittir. Arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye düşen dairelerin satın alınmış olması nedeniyle, taraflar arasındaki sözleşme BK 162. maddesi ve Yargıtay Uygulamalarına göre alacağın temliki hükümleri gereğince geçerli bir sözleşme niteliğini kazanmaktadır. Bu durumda davacı satıcının, sözleşmede öngörülen edimleri talebe hakkının bulunduğunun kabulü gerekir.”
0 comments