MÜTEAAHİDİN TEMLİKİNE DAYALI TAŞINMAZ SATIŞLARI
(TOPRAKTAN DAİRE SATIŞLARI)
Nisan 2018
Av.Merve Ayçe ÖZMERİÇ
Uygulamada topraktan daire satışı olarak da nitelendirilen müteahhidin temlikine dayalı taşınmaz satışı işlemleri, en basit anlamıyla müteahhidin arsa sahipleri ile yaptığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı kendisine kalacak daireleri 3. kişilere satmasını ifade etmektedir.
Günümüzde 6306 sayılı yasa ile yaygınlaşan kentsel dönüşüm uygulamaları ile arsa sahipleri ile müteahhitler arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedilmektedir. Bu sözleşmelere göre müteahhit inşaat yapımını üstlenmekte, bu edimi karşılığında ise kendisine belli oranda arsa payı ve neticeten taşınmaz devri yapılmaktadır. Müteahhitlerin arsa sahipleri ile akdetmiş olduğu iş bu sözleşme uyarınca kendisine kalacak bağımsız bölümleri 3.kişilere temlik ettikleri görülmektedir.
Bu aşamada inşaattan topraktan daire satın alan kimseler, çoğunlukla daha cazip fiyatlarla peşin yada taksitli ödemelerle taşınmaz satın almayı amaçlamaktadırlar. Ancak bu halde (bilhassa kat irtifakı dahi kurulmadığı esnada) müteahhit adına taşınmaz tescili sağlanmadığından müteahhit ile 3.kişiler arasındaki sözleşmeler adi yazılı şekilde yada noterde düzenlenmektedir.
Topraktan daire satışına ilişkin sözleşmelerin geçerli olabilmesi için adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Nitekim, müteahhit arsa sahipleri ile yapmış olduğu sözleşme uyarınca alacaklı sıfatına sahip olduğundan, 3. kişilere yapılan taşınmaz temliki “alacağın temliki” hükümlerine tabidir. Bu sebeple alacağın temlikinin adi yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartını sağladığından bu sözleşmeler adi yazılı şekilde yapılmak kaydıyla sıhhat şartını sağlamaktadırlar. Kural olarak taşınmaz satışının tapuda, taşınmaz satış vaadinin noterde yapılması geçerlilik şartı iken, topraktan satışın hukuki niteliğinin farklı olması sebebiyle adi yazılı şekil geçerlilik şartını sağlamaktadır.
Ancak 3.kişilerin iş bu sözleşmeden kaynaklanan taşınmaz devir ve tescil talebinin arsa sahiplerine karşı ileri sürülebilmesi için müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince üstlendiği edimleri yerine getirmesi gerekmektedir. Bu aşamada müteahhidin sözleşmesel edimlerini ifa ettiği noktada, topraktan daire satın alan 3. kişi alacağın temlikini, bir başka deyişle müteahhide kalacak olan daireyi temlik aldığını arsa sahiplerine ihbar edebilir ve taşınmazın adına devir ve tescilini talep edebilir[1].
Müteahhit tarafından kendisine kalacak bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılması durumunda, yapılan ilk satışın geçerli olacaktır.
Müteahhidin topraktan satış sözleşmesi uyarınca, 3.kişiye karşı olan edimini ifa etmediği hallerde yani sözleşme konusu bölümün devir ve tescilinin yapılmadığı hallerde, 3.kişi iş bu sözleşmeden kaynaklanan hak ve taleplerini müteahhide karşı ileri sürebilecektir. Örnek olarak müteahhitten bağımsız bölüm satın alan ve tüm ödemelerini yapan taraf, müteahhidin inşaatı yarım bırakması halinde ödemiş olduğu bedeli akdetmiş oldukları temlik sözleşmesi uyarınca talep edebilir.
Bununla beraber şu hususu da belirtmekte fayda vardır ki, salt kat irtifakının müteahhide temlik edilmesi ve müteahhit tarafından da topraktan daire satın alan kişiye devredilmesi sözleşmenin ifa edildiği anlamına gelmeyebilir. Uygulamada arsa sahipleri ile müteahhitler arasında akdedilen sözleşmelere göre kat irtifakı kurulmakla ve bu kapsamda müteahhit adına tescil sağlanmakla beraber, müteahhidin edimlerini ifa etmediğine ve inşaatın tamamlanmadığına da rastlanmaktadır. Bu halde salt kat irtifakı devri ile müteahhitten daire satın alan kişilere karşı olan borcun ifa edildiğinden bahsedilemez. Arsa sahipleri tarafından müteahhide karşı açılabilecek muhtemel bir sözleşmenin geriye yönelik feshi davasında mevcut kat irtifaklı tapu kayıtlarının iptaline karar verilmesi halinde, topraktan daire satın alan kişilerin tapularının terkini gündeme gelecektir.
[1] “Kural olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (6098 s. TBK) 470. maddesinde (818 s. BK., m. 355) maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edimi ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebilir. BK’nın 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir.“ (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu2014/569 E., 2016/181 K. kararından alıntıdır.)
Yüklenicinin temliki işlemine dayalı yüklenici ve arsa sahipleri aleyhine ikame edilen tapu iptal ve tescil davasında Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 2015/9844e., 2015/8467 K. Sayılı kararında, “Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası aranmaz. Borçlunun temlikten sonra asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir.“ görüşü açıkça ifade edilmiştir.
0 comments