TOPLU YAPI YÖNETİM PLANLARI İLE GEÇİCİ YÖNETİMİN BELİRLENMESİ
Av. Merve Ayçe ÖZMERİÇ
Haziran 2019
Toplu yapıların yönetim planlarında çoğu kez geçici “geçici yönetim” maddesine yer verildiği, bu maddelerde uzun süre ile yönetimin müteahhit firma yada müteahhit firma ile bağlı bir yönetim firmasına verildiği görülmektedir. İş bu düzenleme her ne kadar geçici yönetim olarak adlandırılmakta ise de, çoğu kez bu sürenin kanunda öngörülen (1) yıllık süreyi aşmakla, yönetimin uzun süre ile devralınmasını amaçlamaktadır.
Örneğin söz konusu yönetim planlarında,
“Toplu yapı temsilcileri kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek ve oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere ……………………….. veya tarafından kurulacak olan bir toplu yapı işletmecilik şirketi görevlendirilecektir. İş bu şirket iskân ruhsatlarının alındığı tarihten itibaren 15(onbeş) yıl boyunca sahip olduğu hak ve yetkilerini devretme hakkı haiz olmak üzere görevde kalacak ve bu sürenin dolmasından itibaren görev ve yetkilerini iş bu Yönetim Planında belirtilen organlara bırakacaktır.”
şeklinde düzenlemeler yapılmaktadır.
Ancak bu ve benzer nitelikteki yönetim planı hükümleri Kat Mülkiyeti Yasasından kaynaklanan hakları ortadan kaldırıcı niteliktedir. Bu halde kuşkusuz toplu yapıdaki kat malikleri bu sıfatlarına rağmen 15 yıl süre ile Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nu belirleme hakkına sahip olamayacaklardır. Söz konusu plan hükmü, kat maliklerinin kendi konutlarının gereksinimlerini saptama, sorunlarını giderme, karar verme, toplanma, temsilcilerini, yöneticileri özgür iradeleri ile seçme gibi Kat Mülkiyeti Yasası’ndan kaynaklanan haklarını ortadan kaldırıcı nitelikte olmakla, yasanın emredici hükmüne aykırıdır ve iptali gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu md.73 uyarınca toplu yapılarda geçici yönetimin görev süresi en fazla (1) bir yıl süre olabilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun “geçici yönetim” başlıklı 73. maddesinde,
“Yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim planında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.”
hükmüne yer verilmiştir.
Nitekim T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2004/9157 K. 2004/9403 T. 20.9.2004 sayılı kararında;
“Davacılar tarafından iptali istenilen yönetim planının 56. maddesinde; yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu ile yönetim kurulu için öngörülen tüm hak, görev ve yetkilerin 10 yıl süreyle ……… ‘a bırakıldığı düzenlenmiştir. Yönetim Planının 56. maddesindeki düzenleme ile kat maliklerinin kendi konutlarının gereksinimlerini saptama, sorunlarını giderme, karar verme, toplanma, işletme bütçesi hazırlama ve yapılan harcamaları denetleme gibi Kat Mülkiyeti Yasasından kaynaklanan haklarını ortadan kaldırıcı nitelikte bulunmuştur. Bu nedenle 634 sayılı yasanın emredici hükümlerine aykırı bulunması nedeniyle sözleşmenin 56. maddesinin iptali yoluna gidilmiştir” şeklinde karar verilmiştir.
Netice itibariyle, topu yapı yönetim planının geçici yönetimi belirleyen hükmü ile kanun maddesinde (1) yıllık sürenin aşılması halinde kanunun emredici hükmüne ve kamu düzenine aykırılık oluşacaktır. Bu hükme aykırı yönetim planları maddeleri hükümsüz niteliktedir ve yargı organlarına müracaat edilmesi halinde iptal yaptırımına tabi olacaktır.
0 comments