Av.Merve Ayçe ÖZMERİÇ ULUDAĞ
Şubat,2025
Kat Malikinin Aidat ve Ortak Gidere Katılma Yükümlülüğü
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça anataşınmazın kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine, bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine, giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri, aralarında yapacakları anlaşma ile ortak giderlere ne oranda katılacaklarını kararlaştırabilirler. Buna göre kat maliklerinin ortak giderleri kat malikleri kurulu toplantısında belirleyebilecekleri gibi yönetim planıyla da giderlerin paylaşım şekli belirleyebilirler, aksi halde yukarıda bahsi geçen Kat Mülkiyeti Kanunu md.20 uygulanacaktır.
Kat malikinin giderlere katılma yükümlülüğü her bir bağımsız bölüme tapu sicilinde malik olduğu günden itibaren başlar. Davalının mülkiyetinde olan bağımsız bölümlerle ilgilenmemesi, geç teslim alması, kullanmaması veya kiraya vermesi ortak gider ve aidat borcunu ödeme yükümlülüğünden kendisini kurtarmayacaktır. Kat maliki ancak, mülkiyet hakkı sona erdiği andan itibaren bu yükümlülükten kurtulacaktır. Mülkiyetin devri tarihinden sonra gerçekleşen ortak gider, aidat ve avans borçlarından kaynaklanan yükümlülük yeni malike ait olacaktır. Bu aşamada, kat malikinin bağımsız bölümünü bir başka şahsa devretmesi durumunda ise kendi mülkiyet hakkı devam ettiği sürece tahakkuk eden tüm ortak giderlerden sorumlu olacağı söylenmelidir.
Yargıtay’ın kararlılık kazanan uygulamalarına göre, kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmamış veya işletme projesi kat maliklerine tebliğ edilmemiş, veya tebliğ edilip kesinleşmemiş olması, kat malikinin kat malikleri kurulu toplantısına katılmaması, katılıp da muhalif kalması, kat maliklerinin ortak yaşam yeri olan apartman işlemlerinin sağlıklı yürütülebilmesi için kat malikini ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmayacaktır.
Yargıtay kararlarında da ifade edildiği üzere, her kat malikinin ana taşınmazın yönetimi ve bakımı için aidat ödemesi gerektiğine dair teamülün idrakinde bulunduğu gerçeği de gözetilerek haklı ve yasal bir sebep olmadığı halde bu ödemeden kaçınması her şeyden önce her hukuki ilişkide varlığı vazgeçilmez bir unsur olan iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacaktır. Netice olarak, kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmamış veya işletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilip kesinleşmemiş ya da hiç yapılmamış bulunması kat maliklerini ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğunu ortadan kaldırmayacaktır.
Bağımsız Bölümde Oturanların Aidat ve Ortak Giderden Sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu md.20 kapsamında anataşınmazın aidat ve ortak giderlerinden kat malikleri sorumlu olmakla beraber; bağımsız bölümde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da bu giderlerden müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Kat Mülkiyeti Kanunu md.22 uyarınca, kiracının anataşınmazın yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusudur. Yani kiracının bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu sona erecektir.
Bununla beraber, kiracının bağımsız bölümü tahliye ettikten sonra yapılan icra takibi ile kiracının sorumlu tutulmasına da yasal olanak bulunmamaktadır. Kiracı, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yasal müteselsil sorumlu olarak ödemek zorunda kalacağı meblağı, bağımsız bölümü tahliye etmiş olduğundan, Kat Mülkiyeti Kanunu md.22 ile öngörüldüğü üzere kira borcundan düşemeyecektir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2009/10609 E., 2010/3946 K. sayılı kararında bu husus açıkça ifade edilmiştir:
“Kat Mülkiyeti Yasasının 22. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölüm maliki yanında anataşınmazda kira akdine veya sükna hakkına dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar ortak giderlerden müteselsilen sorumlu ise de, takibin yapıldığı tarihte anataşınmazı tahliye etmiş olan kişi hakkında bu yasa hükmü geçmiş döneme ilişkin ortak giderlere ait olsa bile uygulanmaz.”
Kiracının aidat ve ortak giderlerden sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Bir başka deyişle kiracı, kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu md.20’de kat maliklerinin, anataşınmazın hangi giderlerinden kiracı ile birlikte sorumlu olacakları belirtilmiştir. Kanunun bu maddesinde sayılan ortak giderler arasında süreklilik arz eden anataşınmazın esaslı tamiratına ilişkin olanlar bulunmamaktadır.
Aidat ve Ortak Gideri Toplamada Yetkili Kişi
Kat Mülkiyeti Yasasının yöneticinin görevlerini düzenleyen 35. maddesi uyarınca ortak gider (aidat ve avans) paralarını toplamak, bunları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere Bankada hesap açtırmak yetki ve görevi yöneticiye ya da yönetim kuruluna tanınmıştır. Bu halde, yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça ya da kat malikleri kurulunca başka türlü kararlaştırılmış olmadıkça, anataşınmazın ortak giderlerinin kat maliklerinden ya da onların bağımsız bölümlerinde herhangi bir nedenle sürekli oturanlardan tahsil etmek, toplanan bu paraları bankaya yatırmak ve çekmek görevi kural olarak ve yasa gereği yönetime tanınmıştır.
Aidat ve Ortak Giderleri İçin İcra Takibi Yapma ve Dava Açma Yetkisi
Yöneticinin görevlerini düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu md.35 (i) bendi, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlere karşı yöneticinin dava ve icra takibi yapabileceğini öngörmektedir. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu md.20/2 ile gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici tarafından dava açılabileceği, icra takibi yapılabileceği düzenlenmiştir.
Bununla beraber, bu hususta dava açmak için yöneticinin ya da yönetim kurulunu oluşturan üyelerden her birinin kat malikleri kurulundan ayrıca yetki almasına gerek olmadığı gibi, yöneticinin kat maliki olmasında da zorunluluk yoktur.
Aidat ve Ortak Giderlerin Tahsilinde Görevli ve Yetkili Mahkeme
Öncelikle belirtmek gerekir ki, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun anagayrimenkulde uygulama alanı bulması için kat mülkiyetinin kurulmuş olması veya kat irtifakı kurulmuş gayrimenkulde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanması gerekmektedir. Bu halde aidat ve ortak gider alacağına ilişkin davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu md.33 uyarınca, ortak gider ve aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat malikleri ve diğer yükümlüler hakkındaki icra takibinin başlatılması ve/veya davanın açılmasına yönelik hukuki işlemlerin -yetkili- olan anataşınmazın bulunduğu yer Mahkemesinde ve İcra Dairesinde yapılması gerekmektedir.
Aidat ve Ortak Giderlerin Yargılama Aşamasında İspatı
Yargılama aşamasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinden kaynaklanan ortak giderler alacakları tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2012/1502 E. , 2012/3621 K. kararında bu husus ifade edilmiştir:
“Somut olaya gelince, davalının anataşınmazın 2006 ve 2007 yıllarına ait aidat borçlarının tamamını ödemediği, anataşınmazın dış cephe kaplaması ve boyasının yapılması ile kalorifer tadilatı masraflarını karşılamadığı iddia edilmektedir. Yöneticinin elinde bulunan defter ve belgelerin kaybolması, sel baskını sebebiyle okunamaz hale gelmiş olması davalıyı bu borcu ödeme yükümlülüğünden kurtarmaz. Anataşınmazın yukarıda belirtilen ortak giderleri her türlü delille ispat edilebilir. Anataşınmaz kullanılan bir mekan olduğuna göre, burada oturan ve yukarıda gösterilen ortak giderlere katılan kat malikleri tanık olarak dinlenip, gerektiğinde onarım ve tamiratı yapan firmalardan durum araştırılarak temin edilecek belgeler nazara alınıp, her yıla ait aidat miktarları tanık beyanlarıyla ve varsa diğer belgelerle saptanıp, davalının borç miktarının tespiti ile toplanacak deliller doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, davalının ödemediği ortak gider ve aidatları diğer kat maliklerinin ödemeleri sonucunu doğuracak adalete ve hakkaniyete aykırı düşecek şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. “
Aidat ve Ortak Giderlere Gecikme Tazminatı, Yasal Faiz ve İcra İnkar Tazminatı Ödeme Yükümlülüğü
Kat Mülkiyeti Kanunu md.20/2 uyarınca, ortak gider ve aidatı ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bununla beraber gecikme tazminatından sorumluluk için, kat malikinin borcu öğrenmesi gerekmektedir. Yani kat malikinin kat malikleri toplantısına katılıp katılmadığının, katılmamış ise kararların ve işletme projesinin kendisine tebliğ edilip edilmediğinin, icra takibi yapılmış ise ödeme emri tebliğ edilip edilmediğinin araştırılması (veya başka bir şekilde öğrenme tarihinin araştırılması) ve gecikme tazminatının başlangıç tarihinin buna göre belirlenmesi gerekmektedir.
Aidat ve ortak gider alacakları bakımından kat maliki ve diğer ödeme yükümlüleri ,gecikme tazminatı dışında ayrıca yasal faiz ile de sorumlu olacaklardır.
Borçlu kat maliki hakkında aidat ve ortak gider alacağının tahsili amacıyla itirazın iptali davası açılması halinde, kat malikleri kurulu kararı ile belirlenen ortak gider alacağının belirli, hesap edilebilir ve likit nitelikte olduğu hallerde, borçlu aleyhine icra inkar tazminatına da hükmedilecektir.
0 comments